อสังหาฯโคราชต้นปี64หดตัว23%  จี้รัฐเร่งมอเตอร์เวย์ที่ดินพุ่งล่วงหน้า

นายกอสังหาฯโคราช เผยยอดขายบ้านต้นปี 64 หดตัวลงไปกว่า 23 % ผลกระทบจากโควิด 19 โครงการบ้านล้านหลังของธอส.ไม่สอดคล้องกับตลาดแนะขยับราคาขึ้น จี้รัฐเร่งโครงการมอเตอร์เวย์ให้แล้วเสร็จ เพราะราคาที่ดินและต้นทุนขึ้นไปแล้ว  

นายนราทร ธานินพิทักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา กล่าวถึง ภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา โดยแบ่งตลาดออกเป็น ตลาดเขาใหญ่ ประเภทบ้านพักต่างอากาศเจาะกลุ่มคนกรุงเทพฯและตลาดอำเภอเมือง ลักษณะตลาดเป็นการใช้อยู่จริง เจาะกลุ่มคนในพื้นที่โดยเฉพาะกลุ่มแรงงาน โดยมีสัดส่วนของตลาด 30:70 ตามลำดับ

อัตราการเติบโตของธุรกิจอสังหาฯนครราชสีมาเป็นไปอย่างต่อเนื่อง ข้อมูลจากสำนักงานที่ดิน จ.นครราชสีมา พบว่ามีการโอนบ้านปี 2562 มูลค่า 14,000 ล้านบาท และในปี 63 มูลค่า 17,000 ล้านบาท ขณะที่ต้นปี 2564 ตัวเลขมีสัญญานลดลง เนื่องจากสถานการณ์โควิด 19 ระบาด 3 ระลอกและมีการประกาศใช้มาตรการล็อกดาวน์

นายนราทร กล่าวว่า ภาพรวมเศรษฐกิจ จ.นครราชสีมา แบ่งเป็น 4 รูปแบบ ดังนี้ ภาคการผลิตและการส่งออก ภาคการค้า ภาคการบริการ ไม่ว่าเป็นโรงแรม ร้านอาหาร ยอดขายอยู่ในระดับต่ำ การขนส่งทำได้ยากเนื่องจากมาตรการควบคุมพื้นที่การเข้า-ออกเมือง ส่งผลให้เศรษฐกิจและกำลังซื้ออ่อนแอลง กระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เพราะความสามารถในการกู้ซื้อบ้านลดต่ำลง รวมถึงการควบคุมการเคลื่อนย้ายแรงงานที่ส่งผลกระทบต่อการก่อสร้าง ด้วยเหตุนี้ในปี 64 ภาคอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมาจะหดตัวอย่างต่อเนื่อง

 

ทั้งนี้ผลสำรวจกิจกรรมทางเศรษฐกิจภาคอีสาน เดือนสิงหาคม 2564 พบว่าระหว่างวันที่ 1 – 15 ส.ค. ที่ผ่านมา เกิดการหดตัวกิจกรรมทางเศรษฐกิจลดลงถึง 28 เปอร์เซ็นต์ ภาคอุตสาหกรรม จ.นครราชสีมา เมื่อเทียบกับปี 63 พบว่า จำนวนโรงงานและคนงานลดลงอย่างต่อเนื่องแม้จะมีการลงทุนเพิ่มขึ้น

“ปัจจัยหนึ่งมาจากความกังวล เรื่องสถานการณ์จ้างงานของภาคอุตสาหกรรม การเข้ามาแทนที่ของเทคโนโลยี ส่งผลต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคต เนื่องจากมีกลุ่มเป้าหมายหลัก คือ กลุ่มแรงงานที่มีรายได้ชัดเจนโดยเฉพาะภาคอุตสาหกรรม”นายนราทรกล่าว

นายนราทร กล่าวอีกว่าช่วงต้นปี 2564 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา ประสบปัญหาโดยเฉพาะยูนิตที่เปิดใหม่ครึ่งปีแรก ลดลงถึง 24.7 เปอร์เซ็นต์ และคาดว่าจะมีการเปิดยูนิตใหม่ ทั้งปีเพียง 1,684 ยูนิต มูลค่าประมาณ 5,352 ล้านบาท เมื่อเปรียบเทียบการโอนบ้านเดี่ยวครึ่งปีแรก 63 และปี 64 พบว่าติดลบกว่า 20 เปอร์เซ็นต์

“แนวโน้มตลาดที่อยู่อาศัย พบว่าอัตราดูดซับ ประมาณ 2 – 3 % ในครึ่งปีแรกของปี 63 แต่ในปี 64 เหลือเพียง 1.6 % ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงผลกระทบค่อนข้างมาก ทั้งผู้ประกอบการและอัตราการโอนที่ลดลง คาดว่าครึ่งปีหลังจะมีสถานการณ์ที่ดีขึ้น”นายนราทรกล่าว

นายนราทร กล่าวอีกว่าสถานการณ์ปัจจุบัน ความต้องการบ้านยังคงมีอยู่แต่สวนทางกับความสามารถในการซื้อ หรือการกู้ซื้อบ้านลดลง ตั้งแต่ธนาคารแห่งประเทศไทยออกมาตรการ LTV หรือเกณฑ์ที่กำหนดวงเงินที่ผู้กู้จะกู้ซื้อบ้านไม่เต็มวงเงิน 100 เปอร์เซ็นต์ ด้วยเหตุผลป้องกันคนที่ซื้อบ้านหลังที่ 2 หรือ 3 ซึ่งเป็นการซื้อเพื่อเก็งกำไร ด้วยเกรงว่าจะเกิดฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

ภาพรวมของการซื้อบ้านในพื้นที่ภาคอีสาน ส่วนใหญ่เป็นกลุ่ม Gen X , Y ซึ่งอาจจะเคยผ่อนบ้านมาก่อนหน้านี้ รวมถึงการย้ายภูมิลำเนา หากจะขายเพียงกลุ่มบ้านหลังที่ 1 อย่างเดียว คงเป็นกลุ่ม Gen Z หรือนักศึกษาจบใหม่ช่วงอายุ 25 ปี ซึ่งมีรายได้ประมาณหมื่นกว่าบาทต่อเดือน หรือมีกำลังซื้อที่น้อย

ยกตัวอย่างเช่น หากมีเดือน 18,000 บาท มีวงเงินกู้ผ่านประมาณ 30  เปอร์เซ็นต์ ในการผ่อนบ้านเท่ากับ 6,000 บาท ซึ่งหากกู้ซื้อบ้านจะได้ประมาณ หนึ่งล้านบาทเท่านั้น ตนมองว่าการหาตลาดหรือบ้านในงบเท่านี้เป็นเรื่องที่ยาก เนื่องจากราคาที่ดินในภาคอีสานและต้นทุนการก่อสร้างได้เพิ่มขึ้นมาก

นายนราทร กล่าวว่า ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธ.อ.ส.) มีโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งจ.นครราชสีมา ไม่มีบ้านเดี่ยวที่ราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทแล้ว ตนมองว่าโครงการนี้ไม่มีส่วนช่วยผู้ประกอบการ หรือกลุ่มผู้ต้องการมีบ้าน เนื่องด้วยกำลังซื้อที่อ่อนแอ ยิ่งไปกว่านั้น ในกลุ่มที่กู้ซื้อบ้านราคาต่ำกว่าล้านบาทยิ่งเป็นกลุ่มที่อ่อนไหวเรื่องความชัดเจนการกู้ซื้อบ้านได้ยากกว่าเดิม

“หากจะแก้ไขให้ถูกควรมีการขยับเพดานราคาบ้านคนไทย เป็นล้านปลาย – 2 ล้านบาท การจัดทำโครงการเพื่อตอบสนองนโยบายรัฐนั้นเป็นไปได้ยาก โดยพื้นที่ภาคอีสานไม่พบฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ และการใช้มาตรการ LTV ควรมีการบังคับใช้ในบางพื้นที่”นายนราทรกล่าวและว่า

นโยบายการคลัง ทั้งในเรื่องภาษีหรือ นโยบายที่เกี่ยวกับธนาคารเป็นสิ่งสำคัญ ที่มีส่วนช่วยทั้งผู้ต้องการมีบ้านและผู้ประกอบการ และที่สำคัญในตอนนี้ คืออยากให้ทางรัฐลงทุนกับโครงการต่าง ๆที่มีการหยุดชะงักไป

นายนราทรกล่าวว่า โครงการมอเตอร์เวย์ที่ว่าจะเสร็จตั้งแต่ปี 63 เลื่อนมาปี 65 ยังไม่รู้ว่าปี 66 จะเสร็จไหมในเมื่อด่านเก็บเงินยังไม่เปิดประมูล โครงการพัฒนาต่างๆเป็นเรื่องดีแต่ก็เป็นดาบสองคม ด้านดีมีการลงทุนมากขึ้น แต่ราคาที่ดินในจังหวัดได้ปรับตัวเพิ่มขึ้นไปแล้ว สวนทางกับกำลังซื้อที่มีเท่าเดิม ทำให้ผู้ประกอบการค่อนข้างลำบากเรื่องราคาที่ดินและการทำต้นทุนที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ

ด้วยเหตุนี้ การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ จ.นครราชสีมา เริ่มขยายไปรุกพื้นที่ไกลจากเขตเมืองมากขึ้น ทำเกิดปัญหาการเดินทาง ความไม่พร้อมของระบบโครงสร้างพื้นฐาน อย่างถนน ท่อระบายน้ำ รวมถึงไฟฟ้า ซึ่งเกี่ยวเนื่องกับโครงการที่หยุดชะงักและไม่สามารถดำเนินการแล้วเสร็จได้ ทำให้ผู้ประกอบการมีอุปสรรคในการทำงาน

แสดงความคิดเห็น