อุปนายกอสังหาฯอุดรฯ เผยผังเมืองบ้านจัดสรรอุดรฯเต็มพื้นที่แล้ว สถานการณ์โควิด 19 โชคดีไม่มีบ้านค้างสต็อค ระบุปัญหาบ้านไม่จัดสรรเกิดขึ้นมาก วอนแบงก์ลดเงื่อนไขปล่อยสินเชื่อ พร้อมเสนอรัฐลดหย่อนภาษีให้คนมีกำลังซื้อมากขึ้น
นายนัฐวัชร สวนสุจริต อุปนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ จ.อุดรธานี กล่าวถึงสถานการณ์เศรษฐกิจอุดรธานีช่วงก่อนโควิด พบเจอปัญหาอย่างหนึ่ง คือ LTV (อัตราส่วนการปล่อยสินเชื่อ ต่อมูลค่าหลักประกัน) การที่นโยบายรัฐไม่ให้กู้ 100% บ้านที่มีอยู่จึงค้างสต็อกจำนวนมาก โดยเฉพาะระดับราคาที่เกิน 4 ล้านขึ้นไป โดยลูกค้าสามารถกู้ธนาคารได้เพียง 90% และลูกค้าต้องหาเงินเองอีก 10% มาใช้ในการซื้อบ้าน
แม้ว่า อุดรฯจะมีความโชคดีในเรื่องของผังเมือง คือ พื้นที่ในเมืองไม่สามารถทำการสร้างบ้านจัดสรรได้โดยพื้นที่ในเมืองและรอบเมืองและพื้นที่ที่เกี่ยวข้อง 5% เต็มโควตาในการสร้างบ้านจัดสรร
การที่ผังเมืองไม่เอื้ออำนวยทำให้การลงทุนในพื้นที่จึงมีจำนวนไม่มากเท่าที่ควร เมื่อการลงทุนไม่มากการสร้างบ้านจัดสรรขึ้นมาจึงไม่มากตามไปด้วยทำให้เกิดการค้างสต็อกหรือบ้านขายไม่ออก
เพราะฉะนั้นการระบายสต็อกก่อนช่วงโควิด -19 ในปี 2561 และในปี 2562 ซึ่งทางธอส. ได้ปล่อยแคมเปญดอกเบี้ยต่ำไม่เกิน 3 ล้านบาทของรัฐบาล เป็นอานิสงส์ในการสร้างบ้านที่ราคา 1 ล้าน – 2 ล้านกว่าบาท เพื่อลดความเสี่ยง แต่ไม่ได้หมายความว่าการสร้างบ้านราคาต่ำจะสามารถสู้กับวิกฤติได้
ด้วยเหตุนี้“สิ่งที่อุดรฯเป็นอยู่ คือ การประคองตัวและการปรับตัวให้เร็ว ที่สำคัญต้องคำนวณต้นทุน และโอกาสในการขายให้ดี”
นายนัฐวัชร กล่าวอีกว่า โครงการบ้านราคาสูงในอุดรธานีมีสัดส่วนอยู่ไม่เกิน 10% ของตลาดรวมเพราะว่าบ้านเศรษฐี หรือบ้านพรีเมี่ยมในราคา 10 ล้านขึ้นไป ได้มีการพยายามปรับราคาลง โดยจำนวนยูนิตขายอยู่ที่ 1,400 ยูนิตไม่เกิน 1,700 ยูนิต มูลค่าตลาดอสังหาฯของจ.อุดรธานี อยู่ที่ 4,000 ล้าน – 5,000 ล้าน/ปี ซึ่งไม่ได้ถดถอยหรือก้าวหน้าแต่สามารถอยู่ในระดับประคองตัวได้
“ข้อดีของผังเมืองอุดรธานี คือ พื้นที่รอบเมืองไม่ว่าจะเป็นรอบเทศบาลต่าง ๆ เมื่อข้ามถนนรอบเมืองก็สามารถเข้าถึงเมืองได้รวดเร็วใกล้แหล่งการค้าอย่างเซ็นทรัล การเดินทางสะดวก แต่ถ้าตัวโครงการห่างจากตัวเมืองประมาณ 7-8 กิโลเมตร อาจเป็นปัญหาที่ต้องกลับมาทบทวน”
นายนัฐวัชร กล่าวด้วยว่า กลุ่มผู้ซื้อในจังหวัดอุดรธานี ส่วนใหญ่มีอาชีพเป็นข้าราชการ หรืออาชีพพนักงานประจำ และ 10% – 20% คือ เขยฝรั่ง ที่นิยมบ้านชั้นเดียว นอกจากนี้คือ การเกิดขึ้นบ้านไม่จดทะเบียนจัดสรรในอุดรฯ ที่เติบโตมากขึ้นโดยการสำรวจพบว่าบ้านไม่จัดสรรไม่ได้มีทำเลที่ด้อยกว่าบ้านจัดสรร ราคาขายอยู่ในระดับ 1 ล้านปลาย ๆ ไปจนถึง 2 ล้านต้น ๆ
สิ่งที่ทำให้ผู้คนตัดสินใจซื้อบ้านที่ไม่ได้จดทะเบียนจัดสรร คือ พื้นที่ดินที่มีปริมาณมาก บ้านที่มีขนาดใหญ่ สเป็ค อุปกรณ์การใช้งานดีมีคุณภาพและมีบริการในการกู้เงินจากสถาบันการเงินด้วย
ในช่วงก่อนสถานการณ์โควิด 19 อัตราเข้าชมโครงการมีจำนวนมาก เนื่องจากคนต้องการมีบ้าน แต่ปัญหาการยื่นกู้ที่ถูกปฏิเสธจากธนาคารก็มีจำนวนมาก หลังจากมีการแพร่ระบาดของโควิด 19 มาตรการเว้นระยะห่างหรือการกักตัวอยู่บ้านทำให้การเข้าชมโครงการน้อยลง
อุดรฯเฝ้ารอสถานการณ์แนวทางการช่วยเหลือ โดยความแตกต่างระหว่างเฟส 1 และเฟส 2 ซึ่งเฟส 1 จำกัดรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท แต่เฟส 2 ไม่จำกัดรายได้ เพราะฉะนั้นคนที่มีรายได้ 3 – 4 หมื่น/เดือน ก็อาจไม่มีความต้องการบ้านขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นการเซฟตัวเองในเรื่องของค่าใช้จ่าย
นายนัฐวัชร ยังชี้ว่า การขับเคลื่อนและมุมมองการตลาด โดยการปรับเปลี่ยนนโยบายค่าธรรมเนียมพิเศษไม่ควรเกิน 3 ล้าน เรื่องของธนาคารฯจากสถานการณ์โควิด 19 ที่มีการเข้มงวดเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งมีหลายอาชีพที่ไม่สามารถกู้เงินได้ เช่น ร้านตัดผม ร้านสปา ร้านอาหาร ฯ ควรจะมีเงื่อนไขบางตัวที่สามารถผ่อนปรนให้ผู้คนสามารถกู้เงินได้หรือให้เงินกู้เงิน 80% สำหรับคนที่มีเงินออม เป็นต้น
